突发!官方对楼市表态,调控将至

今天(3月5日)是全国人大开幕的日子。上午,住房和城乡建设部长陈政高对深圳等一线城市房价问题表态。

据新华社等媒体报道,陈部长主要透露了一下重要信息:

1、近期一线城市房价变化大,住建部对此高度关注,正和北上广深四个城市密切联系沟通。

2、住建部希望北上广深继续实行严格限购政策,正确引导舆论主动发声,稳定人心稳定预期稳定市场。

3、当前房地产形势呈现几大特点,一是总体看去年销售企稳回升,今年年初两个月仍保持上涨;二是城市间分化越来越严重,一线二线三线城市大不一样;三是待售面积太大,库存量很大,待售商品房面积约有7.18亿平方米,库存增速为15.6%。

4、看房地产形势看基本条件,中国经济长期向好基本面没有变,城市市民特别是新市民的住房需求没有变,对今年房地产健康发展充满信心。

这些表态透露几个意思:

1、可能意味着国家对一线城市的土地政策再次发生逆转。此前国土部多次表态,要求特大城市、超大城市和资源环境超载的城市“划定永久性开发边界,形成空间硬约束”。

但问题是,北上广深事实上都在向3000万人口迈进。控制城市边界的做法,只能加大城市密度,加剧城市病。此次北上广深突破所谓的城市发展边界都是不可避免的,如果一线城市真的没有土地可突破了,房价只能越来越高,交通只能越来越堵。比如深圳传出的填海55平方公里,就是一种突破。

2、官方的这种表态,表明大城市的楼市限购不可能放松。虽然国家希望一线城市能带动全国楼市回暖,希望一线城市房价维持慢牛走势。如果一旦一线城市楼市上涨过快,不但老百姓承受不了高房价,而且泡沫越积越多,也许会重演去年股市5100点见顶回落的走势。

调控一线城市楼市,最好的办法是用行政干预的方式去调控,例如收紧购房资格、提高首付比例,取消贷款利率优惠等。但到目前为止,还没有一个城市的调控真正起到遏制房价上涨的效果,反而越涨越猛。

3、住建部还透露了一个重要数据:目前全国“待售商品房面积约有7.18亿平方米”。但广东省的文件透露,广东目前待售商品房是1.6亿平米。广东省能占全国的22%吗?有点看不懂。

4、国家层面表态之后,一线城市,尤其是房价涨幅较大的深圳、上海和北京估计会有新的调控动作。也许开始的举措会比较温柔,到下半年会不断加码,最终造成北、上、深楼市的短期回调。虽然一线城市楼市可以长期看好,但风险在加大。

这是最好的时代,这是最坏的时代。狄更斯《双城记》的这句开场白,用在中国房地产行业身上,是那么贴切。

如果调控真的来了,估计开发商的日子就更不好过了!

随着楼市去库存成为重要国策,中国楼市再次出现了“抢房”、“日光盘”等奇观。但种种迹象表明,这可能是中国楼市的一次回光返照。这次疯狂散场之后,绝大多数城市的楼市将彻底陷入寂静。而中国多如牛毛的房地产开发企业,将在未来5年里死亡大半,估计超过80%的企业会被淘汰。

原因如下:

1、中国房地产的“产能”过大,市场根本消化不掉这么多房子!

根据国家统计局的数据,2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米,按照这个速度发展下去,未来5年即便不增长也可以累积达到56亿平米。按照人均30平米住房计算,大约可以安置1.9亿人(注意,这里没有包含小产权房、集资房、军产房)。

但是这可能吗?2015年中国城镇人口大概是7.5亿,如果再增加1.9亿人,则2020年中国城镇化率将达到68%以上。而70%的城镇化率,是中国2030年的目标。换句话说,如果要喂饱中国开发商未来5年的肚子,不仅需要未来5年的食物,还需要再提前吃掉2020年到2030年的食物才行!

其次,银行还有多少钱能支持房地产继续迅猛发展?2015年中国房地产销售额接近9万亿,未来5年即便不增长(且不考虑通胀)都需要45万亿资金。这些资金如果70%来自银行贷款,则需要超过30万亿。这是中国的银行体系无法承担的。

除非央行拼命印钞,但那会带来恶性通胀,以及人民币汇率的剧烈贬值,相信国家不会这样做。

第三,即便为了去库存和拉动经济,国家愿意把城镇化速度提高1倍,但农民工未必有在就业地买房的能力。事实上,农民工和新毕业大学生的收入相对于房价过低,已经成为城镇化的重要瓶颈。

2、中国的非商品房库存,很可能远远超过商品房,非常惊人

最近网上流传一个表格:仅商品房的库存,广东一个省就达到了1.6亿平方米。由此可见,全国的商品房库存到底有多大。

另外还有无数的费商品房需要去库存!估计是政策性住房、集资房、军产房等,但一定没有包括小产权房和违法建筑,政府会不会给这些房子制定去库存的计划和任务呢?

结论:

1、中国房地产不仅要去库存,更要去产能。目前每年超过10亿平米的竣工面积(仅商品房)是无法维持的。未来5年,房地产的蛋糕将不断缩小,大部分中小开发商必死无疑。

最容易死亡的开发商是这样的:开发业务集中在三四线城市,或者集中在库存量比较大的二线城市的郊区、新区,或者集中在商业地产上,或者大量使用了高成本的民间融资。

2、未来,绝大多数中小城市的房屋只有居住功能,总体上跑输CPI。大部分二线城市的房屋,仅仅能跑赢CPI,但会跑输给“M2增速减去GDP增速”。只有北上深三个一线城市,以及广州和极少数二线城市的中心城区住宅,其价格可能跑赢“M2增速减去GDP增速”。

其实,前两种情况都输给了通胀,只有第三种情况才真正战胜了通胀。

3、由于房地产的重要性,以及中国货币政策长期宽松,中国的楼市泡沫很难全面破裂,只会有价格的波动。尤其是一线城市,目前看不到“人民币顶”,只能隐约看到“美元顶”。

事实上,国家已经在为众多必死无疑的中小开发商料理后事了。比如广东出台的“去库存”政策里就提出:支持有实力、信誉好的房企兼并重组及整合,提高产业集中度。

政府连台阶都给开发商准备好了,为什么不退出呢?所以,面对目前日渐升温的市场,我劝那些在非中心城市有项目的开发商还是赶快让利、去库存,然后拿着钱该干什么干什么去。如果还幻想涨价获取暴利,估计最后下场比较惨。

这时候,有能力和价值捂盘待涨的城市不多了。2016年,退出历史舞台的不仅有煤老板,还有大多数开发商。

房价疯狂涨下去,似乎在中国只有北上广深的房子能保值,二三线城市楼市也支撑不了多久,这是一场恐怕连开发商都逃不掉的灾难。那么你到底该不该在这一轮暴涨中迎难而上去买房?必须想清楚五个问题!

你要考虑的第一个问题:买房子是不是刚需?

吴敬琏说,买房子不一定是刚需,买房子是欲望,欲望不等于刚需。

这个话有一定的道理。居住肯定是刚需,但是住多大的房子、什么档次、什么地段、什么质量的房子,这可能与人的欲望有关。房价每平米一万左右的两居室,对在北上广打工的白领阶层来说,可能是刚需,但10万一平米的别墅就不是他们的刚需,而是他们的欲望。

我吃过5元钱一个的饺子,但在自己家包上好的三鲜饺子最多也就5毛钱一个。5毛钱的饺子是刚需,而5元钱的饺子就不是刚需,而是欲望。

5毛饺子钱的饺子生产多了,去这个库存还是有一些办法,因为毕竟是刚需,大不了多吃几顿饺子,少吃其它的东西。可是,5元钱的饺子搞多了,就不好去库存。因为你多吃一顿5元钱的饺子,就要节省其它方面的开支。

这里你会问,必须卖5元一个饺子吗,死脑筋,把价格降到5毛一个不就结了。不成啊,领导,降不下来,最低得卖4元一个。因为我借了四块钱,买了这个高价饺子,如果不卖四块以上,还不上债啊。

结论:如果买房对你来说是刚需,不是欲望,你又非要在大城市安居下来,在你能力范围之内就买房吧,如果是欲望的投资客,那么请三思。原因是:刚需客买了房是为了居住,涨了跌了都无关风月了;可是投资客是投资啊,跌了会肉疼,赚了会发狂,自己掂量去吧。

另外你别指望开发商会主动降价,地价降不下来,买房的刚需降不下来,你还指望房价能降吗?

你要考虑的第二个问题:不是都说楼市库存高吗?怎么房价越涨越高!

楼市去库存是要分城市的。北上广深的房产去库存没有太大问题,给一点时间就可以消化,因为大把的流动人口、大把的大小富豪集聚在这几个地方。可是其它城市,特别是二三线城市,房地产去库存就没有这么容易。

北京住宅的平均建造成本1.2万,均价3万以上。如果降到2万,买房的人要排队打破头,市场绝对有购买力。而一个三线城市住宅的平均建造成本(明的加暗的)现在可能在每平米3千左右,售价不到4千,降到3千也没有多少人买,降到2千,可能会达到一部分穷人的刚需点,但是,房地产老板一定受不了,他背后的银行更受不了。

你要考虑的第三个问题:买了房子,会不会挤压其他的生活消费?

对于大部分普通中国百姓来说,不是大家不想买房,而是没钱买房,或者买不起房子。一个普通家庭一年的收入就那么多,未来的收入预期也并不那么肯定,要看病、供孩子上学、养老等等,口袋里的钱就那么多,买了房子就得减少其它方面的开支。

说的简单一点,其实,就是房价压垮了大众的消费能力,虚高的房价把内需搞阳痿了。

你要考虑的第四个问题:政府是不是在忽悠你当接盘侠?

在房价脱离大部分人实际收入水平和购买力的情况下,去房地产库存,是在帮谁解套?不言自明,最终的受益人是房地产商、银行和政府。

坦诚一点说,老百姓不当接盘侠谁当接盘侠?在资产泡沫的接力赛中,老百姓从来就是接最后一棒的,股市如此,房地产如此,油价如此,养老金如此,等等。伤心不说。

话说回来,事到如今,总得有人当雷锋啊,政府也有难处,也并不见得是不为人民着想。但是在高房价的基础上,去消化房地产库存,可能得不偿失。本来内需就不足,老百姓口袋的钱就紧张,你再让大家掏钱买房子,结果不是钱更少,其它方面的消费就必然减少。

说到这里,会有经济专家反驳,谁说老百姓没钱,银行账上的居民存款不是年年在增长。 有不少管理者也是这样想问题的,都在打居民的存款的主意。股市、保险、养老金、政府工程、国债等等。

可是你冷静想想,这个113万亿(2014年底)的巨大蛋糕里,谁占的份额最大?根据我的推算,中国不到10%人口的居民可能拥有超过50%的存款份额。

这不到10%的人口中至少有一半拥有一套以上的住宅,他们大部分人没有购房的刚需。如果这个是事实,你把存款总额除上12亿人口,就会发现人均存款并没有那么多,目前的房价确实高了。

忽悠老百姓当接盘侠的结果会怎样?房价泡沫固然不会爆裂,但是居民的消费能力受到了伤害,对总体经济长期发展更不利。

你要考虑的第五个问题:认清当前经济形势再决定要不要买房?

中国经济的问题大家都已经看的明白,重复投资、产能过剩、人口红利在消失、创造力严重不足、竞争力日渐丧失、内需乏力、外需萎靡,整体上在累积严重滞胀的风险。

面对这样的经济问题和危机,十多年来,政府一直在喊“转型升级”的口号,但就是无法推进实质的改革。这既要动既得利益者的奶酪,又要动落后制度的根基,确实太难了。

我们摸着石头过河,现在石头摸完了,但人还没有走到河心,怎么办?事实上,河上是有一座桥的,这个桥就是市场,让市场充分发挥调节经济的作用。

遇到库存多大、经济淤积过重的情况,市场怎么解决,市场不会救房地产,不会放水挺房地产的价格,不会放水支撑股市的指数,市场会让供求双方见面,寻找平衡点,本来过高的资产价格就该跌,一直跌到有人买为止。这叫什么?市场出清。

政府不会出清,因为政府要追逐业绩目标,政府是想怎样就怎样。但市场没有业绩目标,也没有追求GDP的愿望,市场是该怎样就怎样。从动物学的某种角度观察,市场是一个冷血动物,政府则是一个热血青年。

凤凰财经综合楼市参考(ID:house0929,作者:刘晓博)、范棣博士的新书《少数派的财富报告》报道
来源:http://finance.ifeng.com/a/20160305/14252326_0.shtml

最后由 Leo 编辑于2016年03月07日 15:15